une coopérative locative d'habitants, sociale et culturelle

Ni propriétaire, ni locataire, un droit d'usage

Collectivement “propriétaire” du bâti, les ménages ont un droit de jouissance des appartements

L’association UTOP a créé une coopérative d’habitants «ALUR», organisée en SAS Coopérative regroupant quatorze ménages, un bailleur social, Habitat et Humanisme, et Coopimmo. La coopérative a vocation à rester dans le cadre d’une propriété collective sans attribution des appartements en toute propriété.

Démembrement foncier – bâti pour 60 ans

Ce «démembrement» de la propriété bâtie se complète d’un démembrement foncier qui garantit un montage strictement anti-spéculatif et un maintien pérenne dans le champ de la production sociale.

Démembrement foncier : Le foncier est mis à disposition de la SAS UTOP dans le cadre d’un bail à construction consenti par Coopimmo. Le loyer du bail couvre les charges financières de remboursement du prêt «GAIA» octroyé par la Caisse des Dépôts et Consignations à Coopimmo pour le financement de ce foncier sur 60 ans. 

Au-delà de 60 ans

A l’issue de la durée du bail, le terrain et les constructions érigées dessus seront restitués à La SCP HLM COOPIMMO.

L’immeuble

– le bâti est financé à l’aide d’un prêt souscrit par la société coopérative d’habitants auprès d’un établissement bancaire.
Nous bénéficions de prêt PLS et l’ouverture des droits à l’APL.

– Le capital souscrit : chaque sociétaire a versé une somme à la société coopérative d’habitants, dont le montant est identique pour tous (2250 euros).
Afin de rendre l’opération abordable, il s’agit de l’unique «apport» financier des habitants à  la coopérative. Cette somme constitue le capital initial de la SAS Coopérative et servira de fonds de roulement pour assurer la gestion de sa trésorerie de la SAS. Le modèle financier de la coopérative d’habitants est «locatif». Il ne comprend aucune «part acquisitive» tel que prévue par la loi ; les ménages quittant le projet ne récupère que leur part du Capital initial (2250 euros).

– Le versement de loyers d’avance : Le bailleur social Habitat et Humanisme associé versera un loyer d’avance pour 60 ans de droit de jouissance et à un prix égal au prix de revient de sa quote-part du bâti. Le bailleur paiera également une part du loyer du bail à construction et remboursera les charge locatives. Ces versements de loyers d’avance permettront de moins emprunter auprès de la banque.

Solidarité

– Une redevance solidaire : les coopérateurs seront titulaires d’un droit de jouissance d’un appartement, et gèreront ensemble les espaces communs.

Nous payerons une quittance mensuellement composée :
d’un loyer soumis aux plafonds PLS
– des charges locatives
– du loyer correspondant au foncier
– d’une participation à un fonds de solidarité (de 5 à 15 euros/mois selon les ressources des ménages).

La dimension solidaire du projet se traduit par une modulation de la redevance suivant le plafond de ressources des ménages, PLAI (10,04 euros/m2su), PLUS (11,79 euros/ m2su), PLS (13,07 euros/m2su). L’Aide Personnalisée au Logement (APL) vient par ailleurs diminuer les redevances des ménages les plus fragiles au profit d’un projet mixte.

La sécurisation HLM

Elle est mise en place (garantie de relogement de rachat) dans la limite de 30% de l’opération. Les interventions opérées par COOPIMMO se traduiront par la reprise des parts de SAS et des droits de jouissance correspondant. COOPIMMO pourra y réaliser des opérations locatives, ou retrouver des ménages répondant aux critères HLM (Ménage sous plafond de ressources HLM, prix de vente plafonné).

La pérennité du dispositif anti- spéculatif

La forme de société (Coopérative d’habitants / SAS Coopérative) que nous avons choisie exprime implicitement dans ses statuts l’impossibilité de réaliser des plus values sur la cession des parts de la société.

Cette disposition des statuts interdit toute démarche spéculative puisque les parts sociales sont cédées à leur valeur nominale.

Il est important de souligner que les sociétaires d’UTOP renoncent ainsi à la propriété individuelle de leur lot, et acceptent tout au long du bail de 60 ans consenti par COOPIMMO un simple droit de jouissance de leur logement, et l’administration « collective » de l’immeuble et annexes.

© Archi Ethic
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© Coopérative ArchiEthic
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© Mauro Bordin